O co pytać dewelopera? Checklista 10 pytań, które trzeba zadać deweloperowi

Cena za metr kwadratowy mieszkania to jedna z podstawowych kwestii branych pod uwagę w trakcie poszukiwań własnych czterech kątów. Analizując oferty różnych deweloperów, aby móc je porównać, warto wiedzieć jakie czynniki mają wpływ na koszt zakupu nieruchomości. Lokalizacja budynku czy kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie oraz jego położenie znajdują odzwierciedlenie w cenie. Zastanów się wcześniej, co jest dla Ciebie najważniejsze i warte wyższej ceny.

Informacja o terminie przekazania mieszkania kupującemu powinna znaleźć się w umowie z deweloperem. Czas oczekiwania na klucze do nowego mieszkania jest uzależniony od etapu na jakim jest aktualnie realizowana inwestycja. Trzeba też wziąć pod uwagę ewentualne opóźnienia wynikające np. z niesprzyjających warunków pogodowych. Wszystkie informacje dotyczące nieruchomości czy harmonogramu prac można znaleźć w prospekcie informacyjnym dewelopera, o który warto poprosić przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży.

Badania środowiska wodno-gruntowego pozwalają uzyskać informacje o aktualnym stanie środowiska w miejscu budowy. Jest to działanie prewencyjne służące zapobieganiu negatywnego oddziaływania zanieczyszczeń powierzchni ziemi na zdrowie i jakość życia przyszłych mieszkańców. Wczesne rozpoznanie problemu ekologicznego umożliwia zminimalizowanie kosztów przeprowadzenia ewentualnego procesu remediacji, które mogą zmienić cenę zakupu Twojego mieszkania. Z kolei wykrycie problemu w przyszłości może spowodować spadek wartości nieruchomości.

Warto też upewnić się, że na teren budowy nie trafiła ziemia niewiadomego pochodzenia, na przykład z terenów poprzemysłowych. Taka ziemia zgodnie z prawem powinna być traktowana jako odpady niebezpieczne, ponieważ może zawierać zanieczyszczenia chemiczne i powodować ryzyko dla ludzi oraz środowiska. Należy również mieć na uwadze to, że wbudowanie gruntów, które przyjechały na przedmiotową budowę z terenu innej budowy bez uzyskania odpowiednich pozwoleń, jest niezgodne z prawem i może skutkować koniecznością ich usunięcia przez obecnych lub przyszłych właścicieli nieruchomości oraz remediacją gruntu wcześniej czystego, co będzie generowało duże koszty.

Na etapie zakupu nowego mieszkania szczególnie w sytuacji, gdy inwestycja jest jeszcze w trakcie budowy, warto zapytać o plan zagospodarowania części wspólnych nieruchomości. Może on obejmować np. plac zabaw, miejsca parkingowe dla gości czy tereny zielone z ławeczkami. Takie elementy są zwykle integralną częścią projektu inwestycji, dlatego sprawdź czy koncepcja zagospodarowania najbliższego otoczenia odpowiada Twoim potrzebom.

W rozmowie z deweloperem powinno paść pytanie o prawo własności działki, na której powstaje budynek. Informacja o tym czy inwestor posiada grunt na własność czy jest jego użytkownikiem wieczystym z perspektywy kupującego mieszkanie nie jest bez znaczenia. Właściciel lokalu z chwilą zakupu staje się współużytkownikiem gruntu i ma obowiązek stosowania się do umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, a więc także wnoszenia stosownych opłat.

Zanim podpiszesz umowę sprawdź, czy nie kupujesz mieszkania z długiem. Deweloper mógł sfinansować inwestycję kredytem hipotecznym. W takim wypadku zabezpieczeniem dla banku jest zwykle cała nieruchomość, w tym Twoje mieszkanie. Dopilnuj, aby deweloper dopełnił wszystkich formalności zwalniających Cię z odpowiedzialności za jego zobowiązanie. W tym celu konieczne jest uzyskanie zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie kupionego przez Ciebie mieszkania.

Jeśli chcesz wiedzieć, co znajdzie się w bliskim sąsiedztwie Twojego mieszkania koniecznie zajrzyj do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ten sposób unikniesz niemiłych niespodzianek w przyszłości jak np. trasa szybkiego ruchu pod oknem sypialni. Z planu dowiesz się również czy w okolicy powstaną nowe szkoły, obiekty sportowe, centra handlowe czy drogi. Deweloper powinien wiedzieć czy taki dokument w ogóle istnieje i co się w nim znajduje.

Pytaj o szczegóły dotyczące wykończenia budynku tj. samego mieszkania, ale też klatek schodowych. Warte uwagi są przede wszystkim stałe elementy wyposażenia, takie jak okna czy drzwi. Upewnij się też co obejmuje wybrany przez ciebie zakres wykończenia, a za co będziesz musiał dopłacić lub wykonać we własnym zakresie. Dlaczego jest to ważne? Standard wykończenia budynku oraz jakość użytych materiałów wpływa na ogólną wartość Twojej nieruchomości.

Kupując mieszkanie od dewelopera dowiedz się ile będą wynosiły opłaty administracyjne są to m.in. czynsz czy koszty utrzymania części wspólnych czyli dróg dojazdowych, chodników, klatek schodowych oraz hali garażowej. Wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację budynku to tylko wierzchołek góry lodowej możliwych opłat związanych z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością. W rozmowie z inwestorem postaraj się uzyskać jak najwięcej informacji o przyszłych kosztach utrzymania Twojego mieszkania.

Wykonanie projektu architektonicznego oraz konstrukcyjno-budowlanego przez pewną i wiarygodną pracownię z dobrymi referencjami, pozwala zminimalizować ryzyko błędów. Architekci przygotowujący inwestycję odpowiadają nie tylko za plany i funkcje budynku. W ich gestii leży także nadzorowanie i skoordynowanie działań projektantów oraz specjalistów z poszczególnych branż, w tym firm odpowiedzialnych za odpowiednie przebadanie terenu i przygotowanie działań zabezpieczających. Usterki na etapie projektowania mogą przyczynić się zarówno do opóźnienia odbioru budynku, jak i ograniczenia jego funkcjonalności lub negatywnego oddziaływania na zdrowie mieszkańców. Oszczędności dewelopera w zakresie doboru Partnerów odpowiedzialnych za projekt, mogą skutkować drastycznym obniżeniem jakości naszej nieruchomości, trudnym do rozpoznania na etapie transakcji.  Korzystanie z usług sprawdzonych biur świadczy o rzetelnym podejściu dewelopera.