Złożoność zagadnienia remediacji terenów poprzemysłowych oraz błędy popełniane w procesie inwestycyjnym prowadzą do tego, że niezbędnym wydaje się być znalezienie kompromisu między zachowaniem odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa mieszkańców, a wartością ekonomiczną liczoną nie tylko na etapie budowy, ale również przyszłych skutków nieprawidłowego przygotowania inwestycji.
Niewiedza nie zwalnia z odpowiedzialności
Obecnie przeciętny inwestor ma świadomość, że tereny poprzemysłowe mogą być zanieczyszczone. Większość z nich nie zdaje sobie jednak sprawy ze skali odpowiedzialności spoczywającej na inwestorze i wykonawcy, mogącej mieć nie tylko skutki prawne, ale także finansowe. Poza bezpośrednimi roszczeniami ze strony klienta, który nabył mieszkanie na zanieczyszczonej historycznie działce, istnieje duże ryzyko roszczeń ze strony sąsiedztwa (mieszkańcy okolicznych budynków) wynikających z możliwości wtórnego zamieszczenia również pobliskich działek. Mechanizm taki umożliwia Ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie.
Okazuje się, że skala problemu często przekracza wyobrażenia inwestora, co uświadamia sobie dopiero z chwilą wykonywania szczegółowego projektu lub wręcz w momencie rozpoczęcia robót ziemnych. Zdarza się też, że przez cały ten czas pozostaje on niezauważony, nawet po zakończeniu budowy. W efekcie wielu Polaków mieszka dziś w stosunkowo nowoczesnych budynkach znajdujących się na terenach chronicznie oddziałujących negatywnie na ich zdrowie.
Grunt to dobry plan
Większość uczestników procesu budowlanego nie zdaje sobie sprawy, jak istotne jest zaplanowanie procesu przebadania i oczyszczenia gruntu. Odpowiedzialny inwestor przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu procesu inwestycyjnego przeprowadza analizę „due diligence”, służące identyfikacji i oszacowaniu ryzyka związanego z przyszłą inwestycją. W wielu przypadkach trudno jest mówić o odpowiednim przeprowadzeniu analizy, gdy pomijany jest tak ważny aspekt, jak czystość działki pod względem chemicznym czy biologicznym. Podstawowym narzędziem służącym do eliminacji tego ryzyka lub odpowiedniego oszacowania jego wartości jest przeprowadzenie archiwalnych badań historii przedmiotowego terenu, jak i sąsiadujących. Pomijanie analizy historycznej terenów sąsiadujących jest wynikiem niewiedzy, że zanieczyszczenie może być przemieszczane, np. przez wodę gruntową powodując wtórne zanieczyszczenia gleby. Ważnym, a przy tym często pomijanym etapem tej analizy są badania sprawdzające czystość gruntu, wody i powietrza gruntowego. Przyczyną takiego postępowania jest również szukanie oszczędności, poprzez rezygnację z dodatkowych kosztów związanych z przeprowadzeniem takich badań.
Postaw na profesjonalizm
Samo badanie ziemi nie rozwiązuje też problemu, ponieważ na polskim rynku istnieje niewiele wyspecjalizowanych firm, które są w stanie umiejętnie pobrać próbki do badań chemicznych o odpowiedniej jakości. Bardzo często jedynym kryterium branym pod uwagę przy wyborze wykonawcy jest cena, a nie sposób i jakość pobranych próbek. W efekcie ocena ryzyka występowania zanieczyszczeń lub poziomu zanieczyszczenia jest niepełna, przez co w budżecie nie uwzględnia się zwiększenia kosztów na działania takie jak remediacja. Aby temu zapobiec inwestorzy powinni zadbać o zatrudnienie odpowiedniej jednostki konsultingowej i badawczej, która w profesjonalny sposób zajmie się zweryfikowaniem stanu zanieczyszczeń, zaprojektowaniem niezbędnych działań oraz określeniem wiarygodnego budżetu.
Weronika Walenciak